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沁县生活网 2022-09-30 450 10

郑州发文明确国有土地收购范围 具体补偿标准公布

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  【大河财立方消息】9月30日,郑州市人民政府印发《关于进一步完善和规范国有土地收购工作的通知》(以下简称《通知》)。

  《通知》明确国有土地收购的范围。市本级范围内的国有土地因实施国土空间规划,土地由原用途调整为其他用途,实施国有土地上房屋征收以外的,原则上应纳入收购范围。但原土地用途由商品住宅、商业、旅游、娱乐等经营性改变为其他用途的(与相邻土地合并规划的除外),且原土地出让合同未约定改变用途需收回土地使用权的,不再进行收购。国有划拨土地的用途改变后仍符合划拨方式供应的,不再实施收购。

  《通知》细化国有土地收购补偿标准。分别明确细化了国有土地收购、闲置土地收回、租赁土地收购、城中村改造安置和开发以外剩余土地、遗留问题土地收购5种国有土地使用权收回收购补偿标准。

  《通知》明确收回国有土地使用权,收回后需纳入储备土地管理的,土地收回并完成接收后移交土地储备管理;有偿收回需要由土地储备机构实施补偿的,依据《通知》制定补偿方案。

  根据《土地储备管理办法》污染土地不得入库的规定,提出了土地收购前应开展土壤污染风险管控和修复活动的要求。根据《企业国有资产监督管理暂行条例》和《行政事业单位国有资产管理办法》,规定了机关、事业单位和国有企业土地作为国有资产在收储时的相关要求。明确收回国有土地使用权纳入土地储备机构管理的要求和实施有偿收回的补偿标准依据《通知》执行。

  具体来看:

  适用范围

  市内五区、郑州经开区、郑州高新区和郑东新区,因实施国土空间规划需纳入土地储备(国有土地上房屋征收除外),符合下列情形的国有土地,由土地储备机构按本通知要求对其土地使用权实施收购补偿。

  (一)原土地用途由工业用地改变为非工业用地的国有土地。

  (二)原土地主用途由非经营性用地改变为商品住宅、商业、旅游、娱乐等经营性用地的国有土地。

  (三)原土地用途由商品住宅、商业、旅游、娱乐等经营性用地改变为其他用途,且原土地出让合同约定改变用途需收回土地使用权的国有土地。

  (四)与相邻土地合并规划的国有土地。

  (五)国有划拨土地主用途发生改变,且改变后的土地用途不符合划拨方式供应的国有土地。

  国有土地收购补偿标准

  (一)国有土地收购补偿

  1.土地价格补偿。土地补偿以合法有效的不动产权证书或不动产登记机构出具的不动产登记资料查询证明为依据,按照证载用途、使用权类型、剩余年期及“国有土地使用权出让合同”“国有土地使用权租赁合同”或“划拨决定书”约定的规划条件进行评估确定。有下列情形的,按照以下规定评估补偿:

  (1)未约定容积率的,按照有效执行的基准地价设定的平均容积率进行评估。

  (2)原土地证载用途两种以上且未约定用途比例的,按照地上实际主体建筑物的建筑面积,进行加权评估。

  2.房屋价格补偿。房屋以重置价为依据,按照下列情形进行评估确定:

  (1)房屋已办理不动产登记的,按登记信息进行评估确定。

  (2)房屋未办理不动产登记,但已依法取得建设工程规划许可证或施工批准手续,并按照其规定建成的,按规定建设的建筑面积进行评估确定。

  (3)房屋未经登记,由所在地区政府(管委会)相关执法机构依法处置,经区政府(管委会)出具认定结论后进行评估确定。区政府(管委会)对房屋的认定内容应包括所有权人、建筑物用途、面积、结构、建筑年代和结论性意见等内容。

  (4)其他建筑物和构筑物补偿按照评估确定。

  3.停产停业损失补偿。按照被收购土地使用权人在被收购土地上从事生产经营的月平均净利润值确定;月平均净利润值依据被收购土地使用权人提供的近三年纳税证明评估确定,实际经营不足三年的,以全部生产经营期间纳税证明为依据评估确定;停产停业损失补偿期限区分不同行业,原则上不低于6个月。

  被收购土地使用权人在被收购土地实施收购前已停产停业的,不再实施停产停业损失补偿;因政府原因造成停产停业的,由区政府(管委会)认定,以区政府(管委会)认定的停产停业时间核定月平均净利润值。

  4.搬迁、房屋装饰装修和设备迁移三项补偿费用总额,按照不超过土地评估价格和房屋价格之和的10%计提。具体标准按下列情形确定:

  (1)搬迁费:以被收购土地范围内需进行补偿房屋的面积,按照每平方米40元的标准进行确定。

  (2)房屋装饰装修:委托选定的房产评估机构进行评估确定。

  (3)设备迁移:按照收购土地内大型设备拆装费按原设备折旧后评估价值的15%确定。

  (二)闲置土地收回补偿

  根据《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)规定,经市政府批准无偿收回的闲置土地,按照无偿收回程序实施收回。

  经市政府批准有偿收回的,以市政府批准有偿收回闲置土地处置方案之日为评估基准日,按收回土地证载用途、使用权类型及剩余年期的评估价进行补偿。地上已开工建设的,经规划许可审批,符合质量要求的新建建(构)筑物或在建工程,按重置价评估后补偿。

  (三)租赁土地收购补偿

  1.租赁土地收购前,承租人应按合同约定缴清土地租金和应承担的违约金。

  2.由政府征收并租赁于承租人的,土地无偿收回;由承租人代为出资并取得租赁土地使用权的,土地补偿标准按照划拨土地进行评估确定。

  3.租赁土地在合同约定使用年限内,已支付土地租金但租期未满的,按照应退还剩余租金及其产生的利息之和另行补偿(2019年8月20日前缴纳租金的,利息按照同期银行基准贷款利率计算,在此之后缴纳的,利息按照贷款市场报价利率计算);租赁土地范围内地上房屋及其他建(构)筑物补偿标准按照本文规定执行。

  租赁土地合同使用年限期满,依据法律法规规定或者合同约定,租赁土地范围内地上房屋及其他建(构)筑物、附着物所有权依法无偿收回,不予补偿。

  (四)城中村改造安置和开发以外剩余的国有土地收购补偿

  土地权属登记在村集体组织或村组企业名下的划拨建设用地、农用地和未利用地,土地补偿参照集体土地补偿标准进行补偿。

  (五)遗留问题土地收购补偿

  各区政府(管委会)已实施补偿或地上建筑物已拆除的,按照下列情形进行补偿:

  1.对已经政府平台公司采取股权收购方式收购的,依据股权收购时出具的有效资产评估报告中土地、房产评估价值,经审计后,作为土地收购补偿依据。

  2.各区政府(管委会)已实施补偿的国有土地,补偿结果经审计后,作为土地收购补偿依据。地上建筑物已拆除但未实施补偿的国有土地,由各区政府(管委会)确认后,土地及地上建(构)筑物可按本通知规定进行补偿。

  三、其他要求

  (一)土壤污染风险管控和修复

  被收购土地应依法依规开展土壤污染风险管控和修复活动的,被收购土地使用权人(土壤污染责任人或有关当事人)应在收购前完成相关活动,符合相应规划用地土壤环境质量要求后进入土地收购储备程序。土壤污染风险管控和修复,包括土壤污染状况调查和土壤污染风险评估、风险管控、修复、风险管控效果评估、修复效果评估、后期管理等活动。

  1.列入河南省建设用地土壤污染风险管控和修复名录的地块,在移出名录前,不办理收购储备。

  2.因开展污染地块土壤治理修复,需拆除地上建(构)筑物的,被收购土地使用权人应征求土地储备机构意见,经土地储备机构对地上建(构)筑物进行评估后予以拆除,此评估结果可作为后期土地收购时房屋的补偿依据。

  3.被收购土地使用权人(土壤污染责任人或有关当事人)应依法组织开展土壤污染风险管控和修复,并承担相关费用。

  (二)收购机关、事业单位土地

  对机关、事业单位土地实施收购的,其主管部门、同级财政部门应出具同意土地收储的处置意见。

  (三)收购国有企业土地

  对国有企业土地实施收购的,应征得国有企业出资人或履行出资人职责的机构同意后实施。

  (四)省属高校老校区土地置换

  省属高校老校区土地置换按照土地登记用途评估价和房屋重置价之和实施国有土地收购。土地置换收益按照省政府相关规定执行。

  (五)收回国有土地使用权

  根据法律法规规定或者“国有建设用地使用权出让合同”、“国有建设用地使用权租赁合同”约定,收回国有土地使用权的,收回后需纳入土地储备机构管理的,土地收回并完成接收后移交土地储备机构管理。收回需要由土地储备机构实施补偿的,依据本通知制定补偿方案。

  本通知自印发之日起施行,各县(市)、上街区和郑州航空港区可参照执行。郑州市现行政策与本通知不一致的,以本通知为准。《郑州市人民政府关于印发郑州市国有土地收购补偿办法的通知》(郑政〔2011〕32号)、《郑州市人民政府关于印发郑州市国有土地收购补偿办法补充规定的通知》(郑政文〔2015〕151号)同时废止。

(文章来源:大河财立方)

文章来源:大河财立方

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